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中鐵建地產搶地之殤



央企中鐵建地產年內已付近90億元搶地

  新浪樂居深度報道記者 張寧/文

  央企不差錢再獲背書。截止今年11月底,央企中鐵建地產年內已付近90億元搶地,土地溢價率最高達100%。但是,在其激進搶地的快節奏同時,其旗下多個項目管控記錄中暴露出的操盤短板,顯示出風險另一面。樂居一線深度報道匯總》》

  11月26日,南京樓市調控新政"寧八條"應聲落地,調控再升級。其中,南京二套房貸款首付比例升至7成,限貸令一朝加碼,南京中高端樓市陡添不確定性。

  外部環境的變臉,對於南京樓市年內的"土地新貴"入市影響最為直接。據樂居記者多方走訪,業內普遍對於未來數月的政策環境並不樂觀,在如此氣氛下,高溢價率與大體量住宅項目首當其沖。對於剛剛在南京城北搶得最貴單價地王稱號的中鐵建地塊而言,蜜月伊始,即籠上瞭重重陰影。

  高溢價率搶地

  10月23日,中國鐵建經過51輪競價,擊敗瞭中海、招商、萬科、棲霞建設等知名房企,以35.1億元競得南京城北萬壽村10.8萬平米的大宗宅地。該地塊溢價率為43.38%,樓面價10757元/平米,也成為目前為止城北市場樓面價最高的純二類居住用地。

  該地塊作為城北市場近年來難得的大體量地塊,出讓底價高達24.48億元,而起拍樓面地價也是達到7500元/平米。這也是中國鐵建今年數次參與南京土拍後,終於有所斬獲。

  以43%的溢價率虎口奪食,中鐵建地產勢必對該地塊後期售價心存較高期待。根據出讓公告顯示,該地塊容積率控制區間為1.0--3.0,考慮到風險平衡,地產商對項目定位很可能偏重改善性需求,從而在價格端獲得相應回報。

  但是,中鐵建拿地代表表示,雖然拿地價格很高,但是中國鐵建項目將走差異化路線,該地塊未來將打造剛需產品。這一表態頗令市場詫異。

  有業內人士指出,參考該地塊樓面價,其住宅項目售價基本是要突破20000元/平米,這一價格很可能被市場"套牢"。"作為當前在城北區域拿地的開發商,未來能否'解套'需要打一個大問號",南京某知名業內專傢指出。

  南京隻是縮影。事實上,自2012年以來,作為央企第二梯隊的中國鐵建在土地市場異常激進,令一批央企同行失色。

  今年3月底,在經過78輪競價後,中國鐵建以10531元/平米的樓面價摘得上海顧村鎮地塊,溢價率為50.44%,總價11.6億元。

  7月初,在與中糧的多輪角逐後,中國鐵建以總價21.46億元、約100%的溢價率拿下成都成華區北湖7號地塊。當地市場分析師認為,中國鐵建未來首先將面臨其樓面地價高企的問題,如果快速開發,住宅要盈利幾乎不可能。

  9月底,在北京年內第二幅"限房價、競地價"地塊海淀區環保科技園地塊的競買中,中國鐵建又鏖戰107輪,擊退住總正華聯合體、首開萬科聯合體、華遠地產等開發商,以18.1億元的總價拿下該地塊,溢價率88.54%,折合樓面價18562元/平米。

  在這一次拿地中,中國鐵建18562元/平米的拿地樓面價,僅比政府的銷售限價19000元/平米低瞭不到500元/平方米,因此拿地結果剛一公佈,不少人便質疑中國鐵建這個項目到底能不能實現盈利。

  業內分析認為,19000元/平米僅僅針對住宅部分限價,而該地塊其他商業及綜合的部分不受政府限價令限制。一般而言,商業用途的產品價格往往比住宅要高,如果後續開發運作的好的話,就能保障整體項目總體上可能實現盈虧平衡。但有專傢認為,該地塊地價溢價88.54%確實有些偏高,開發商騰挪的空間並不是很大,後期開發基本上要看天吃飯。

  操盤記錄不佳的軟肋

  一方面高溢價、高風險拿地,另一方面企業內部對風險的管控記錄令人堪憂。

  在央企地產陣營中,中鐵建地產與中國中鐵旗下的中鐵置業堪稱堂兄弟,彼此獨立運營,又都各自受困於復雜的地產譜系,多年來,整合意圖均流於紙面,並無實質性進展。

  中國鐵建房地產集團有限公司隸屬於中國鐵建股份有限公司,是中國鐵建股份有限公司唯一主營業務為房地產的企業。但在中國鐵建房地產集團周圍,還有多傢子公司下屬的房地產業務編隊。中國鐵建下轄中鐵十一局到二十五局等32個子公司,不少公司也都有房地產業務,例如位於北京密雲的中國鐵建•綠港,就是由中國鐵建旗下中鐵建設集團有限公司開發。

  譜系復雜,各自為戰,為中國鐵建地產眾多項目的操盤埋下隱憂。

  近年來,因中國鐵建譜系復雜帶來的操盤能力不足問題時有曝出,並有愈演愈烈的趨勢。2012年6月,全國首個限價商品房中國鐵建長陽國際城發生"質量門"事件,2013年該項目又因"入學門"而陷入誠信危機。早前,中國鐵建•原香小鎮還被指房屋出現墻體滲水等質量問題。有網友甚至羅列瞭從"設計門"到"賣號門"等16大問題,而今年的"行賄門"和8.37億元的"天價招待費"事件則是令中鐵建再次進入公眾視野,其國企品牌毀譽慘重。

  眾多記錄不佳,正在傷害中鐵建地產的地產全局。依南京新項目為例,

  此次操盤南京該地塊的中國鐵建徐州團隊,先前在徐州開發是未來城和人才傢園項目,都受到瞭眾多業主投訴。不過,在11月26日舉行的中國鐵建該地塊項目策劃和銷售代理開標會上,面對媒體提出的上述質疑,中鐵建南京區域的相關負責人均稱不方便透露,而未予回答。

  以上信息僅供參考,最終以開發商公佈為準。本稿件為新浪樂居獨傢原創稿件,版權所有,引用或轉載請註明出處。





新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/10252519746.shtml

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